Правила зонирования охватывают четыре основных вопроса строительства: высота, использование, объем и плотность. Эти правила определяют максимальную высоту здания; его допустимое использование, которое включает жилые, коммерческие, промышленные и домашние офисы; ширина и глубина здания; и количество единиц разрешено на акр.
Правила зонирования не использовались до начала 1900-х годов. Кроме того, нормативные акты регулярно меняются для учета изменений в сообществе. Поэтому, если вы находитесь в старом районе, ваш тип дома может не соответствовать зоне, в которой вы живете. Например, у вас может быть дом на одну семью в коммерческой или многоквартирной зоне. Это известно как существующее ранее несоответствующее использование. (Хотя это звучит как плохая вещь, это просто означает, что ваше использование «унаследовано» или разрешено продолжать, если вы не вносите каких-либо существенных изменений ни в одну из четырех основ, охватываемых правилами зонирования.)
Вообще говоря, ограничения на использование, высоту и объем влияют только на жилые дома. Если вы хотите добавить спальню, теплицу, кухню, семейную комнату или другое пространство, совместимое с местом проживания, вы, как правило, можете уменьшить беспокойство по поводу использования. Тем не менее, есть одно существенное предостережение: если ваш дом попадает в категорию ранее существовавшего несоответствующего использования, вам понадобится разрешение, называемое отклонением от муниципалитета, для создания дополнения.
Дисперсия допускает исключение из правила для вашей конкретной ситуации. Без отклонения вы не можете добавить дополнение. Даже если ваш дом соответствует действующим правилам зонирования, вам понадобится отклонение, если вы предложите дополнение, которое выше максимальной высоты зоны или шире максимальной ширины. Кроме того, требуется отклонение, если вы меняете использование здания, например, превращаете свой гараж в цветочный магазин.
Получение дисперсии не только стоит денег, но и может потребовать значительных затрат времени и усилий. Вам может потребоваться нанять адвоката или других специалистов (планировщик, инженер или архитектор), чтобы помочь вам доказать необходимость отклонений.
Различия предоставляются на основе особых соображений, таких как укрепление общественного здоровья, безопасности, морали и общего благосостояния; обеспечение безопасности от пожара, наводнения, паники и других бедствий; обеспечение достаточного света, воздуха и открытого пространства; или исключительные и неоправданные трудности, связанные с конкретным сайтом. Вы также должны показать, что не будет никакого негативного влияния на сообщество или ваших соседей. Отклонения, как правило, решаются советом по районированию местных жителей, выбранным руководящим органом муниципалитета.
Требования к отступлению определяют количество футов между площадью здания и линией собственности. Отступы предназначены для обеспечения достаточного пространства между зданиями для освещения, вентиляции, доступа и конфиденциальности. Например, дом обычно должен находиться на расстоянии 10-15 футов от границы боковой собственности. Задержки спереди и сзади, как правило, намного больше и зависят от размера партии.
Лучший способ определить существующее отношение вашего дома к границам собственности - это проверить платформу для обследования вашего дома. Вы должны были получить копию этого документа, когда купили дом. Если нет, вы можете получить копию в вашем муниципалитете. Затем уточните у должностных лиц зонирования или здания подходящие отступы. Вы не можете построить дополнение - или даже навес - за пределами области неудачи, если не получите отклонение. Еще хуже, если вы строите без отклонений, вы можете быть вынуждены удалить дополнение.
Если вы живете в области, которая является относительно плотной, вероятно, будет сложнее получить разрешение на строительство для дополнения, потому что там меньше места для строительства без посягательств на неудачи. Во многих более старых районах дома уже построены в соответствии с линиями отступления. В менее плотных пригородных районах может быть больше возможностей, особенно если ваш дом находится на большом участке. В большинстве случаев, добавление к задней части дома является лучшим вариантом, потому что это, вероятно, будет иметь самые глубокие неудачи и наименьшее посягательство на ваших соседей.
Наличие сервитута или ограничения по делу может помешать созданию дополнения.
Сервитут - это законный интерес в земельном участке, принадлежащем кому-то, кроме землевладельца. Сервитут дает право на определенное ограниченное использование.
Большинство сервитутов предназначены для предоставления доступа к услугам и утилитам. Например, муниципалитет может владеть канализационным сервитутом на часть имущества для ливневой или сточной канализации. Наличие такого типа сервитута означает либо то, что канализационная труба находится под землей, либо город имеет право размещать там канализационные трубы.
По большей части сервитуты приобретаются или размещаются на объекте и остаются в собственности до момента их законного изменения. Они должны отображаться на вашей платформе для опросов или на вашем акте или налоговой карте. Маловероятно, что сервитут может быть изменен, чтобы приспособить дополнение, особенно если труба или электрические линии расположены под землей. Домовладелец не владеет правами на землю на сервитуте, даже если он находится на его или ее собственности.
Действующие ограничения - это условия, налагаемые на собственность бывшими владельцами, которые могут защищать определенные участки собственности или могут создавать условия для застройки. Действующие ограничения могут присутствовать для защиты водно-болотных угодий или других природных ресурсов, или могут ограничивать тип развития или изменения, которые могут быть внесены в собственность. Например, многие муниципалитеты будут налагать ограничения на дома, когда они впервые построены, чтобы защитить открытое пространство от будущего развития.
Федеральные, государственные или местные нормативные акты в настоящее время защищают многие дома или районы, которые имеют историческое, культурное или этническое значение. По большей части эти правила эффективны и помогли сохранить характер многих старых городских и сельских районов.
Однако владение исторической собственностью может представлять особые проблемы. Ваш ремонт может стоить дороже, а специальные разрешения могут потребовать больше терпения. Вам, вероятно, придется соблюдать постановления, которые требуют особых материалов и одобрения ваших планов либо муниципалитетом, либо местной исторической комиссией. К счастью, результаты часто стоят дополнительного времени и затрат.
Если ваш дом является историческим зданием или находится в историческом районе, поговорите с соответствующими местными, региональными или федеральными должностными лицами и получите разрешение, прежде чем вносить какие-либо внешние изменения в ваш дом. (Иногда внутренние изменения, такие как перемещение стен или добавление дополнительных мощностей в коммунальные услуги, также регулируются; спросите заранее, чтобы быть уверенным.)
